דירה או משרד?


דירה או משרד?

מאת: כרמית גבאי, עו"ד


לקוח מדרום הארץ רכש דירת מגורים בשנת 1995.

אולם, הלקוח השתמש בדירה כמשרד – והשאיר בנכס את המתקנים הפיזיים שמעידים על דירת מגורים – מקלחת, שירותים ומטבח.

היום הוא מוכר את הנכס.

עולה השאלה – האם מדובר בדירת מגורים, אשר יכולה ליהנות מהטבות מס שבח בגין מכירה של דירת מגורים, או שמדובר בנכס עסקי, אשר ישולם בגינו מס שבח מלא?

במרוצת השנים בית המשפט נותן דגש עיקרי על התנהגות הצדדים, על מה שהתרחש בפועל, מעבר לרישום או חוזה כתוב – וזאת בכל הנוגע לחוק מיסוי מקרקעין. למשל, אם בוצעה בעל פה עסקת רכישה של מקרקעין (דיני המקרקעין מחייבים חוזה בכתב) והצדדים התנהגו כאילו בוצעה העסקה לכל דבר ועניין – מיסוי מקרקעין יימסה את העסקה מהמועד שבו הצדדים התנהגו כאילו התרחשה העסקה, למרות שאין חוזה בכתב.

דוגמה נוספת היא השימוש בפועל – האם השתמשו בנכס בפועל למגורים או לעסק? אפילו אם בנסח הטאבו רשום שהנכס הוא דירת מגורים (כמו במקרה של הלקוח שלנו) – מה היה השימוש?

במקרה זה, השימוש היה לצורכי משרד, לא לצורכי מגורים.

לכן – מס השבח ישולם בהתאם, והלקוח לא יוכל ליהנות מהטבות במס שבח.

התחכם הלקוח ושאל:

  • האם אפשרי לדווח על המכירה כמכירת דירת מגורים ובעצם ליהנות מהטבת מס שבח ("שיטת מצליח")?
  • מה הסיכוי של רשות המיסים לדעת ולגלות את האמת?
  • מה הסכנות שכרוכות בכך?

התשובות הינן:

  • עורך הדין של הלקוח, רואה החשבון או כל יועץ אחר – לא צריך להסכים לדווח דיווח כוזב שכזה, מאחר והוא מסכן את הרישיון שלו, את האתיקה המקצועית שלו, ואת השלמות האישית שלו.
  • בהנחה והיועץ לא ידע את פני הדברים, והלקוח בחר להסתיר את הנתונים ובעצם לקחת את הסיכון על עצמו – הסיכון הוא גדול, ויש סיכוי גבוה מאוד שרשות המיסים תגלה את האמת. כיצד?
  • לדוגמה, במערכת הנתונים שלהם יופיע שללקוח יש שתי דירות מגורים – האחת זו הנמכרת והשנייה זו דירת מגוריו. לכן ישאלו אותו מה הוא עושה עם הדירה השנייה – אם הוא משכיר אותה, הוא צריך להראות חוזה שכירות (מאחר ויש לחשב פחת על דירה מושכרת). כמובן שאין לו חוזה שכירות.
  • בנוסף, בטופס ההצהרה למס שבח 7002/7000 המוכר צריך לסמן את השימוש שבוצע בנכס – מגורים, משרדים וכו' – האם הוא ישקר במצח נחושה?
  • כמו כן, ברישומי הארנונה הוא קיבל הכרה של חצי מהנכס כעסקי וחצי כדירה – לכן גם כאן יש לרשות המיסים פתח לשאול מדוע חלק הוכר כעסק, ופה נגמר הסיפור.
  • הסכנות יכולות להיות תשלום מס מלא רטרואקטיבי עם ריבית והצמדה כמובן, יכול להוביל לקנס גרעון ואף לקנס מנהלי (שלא ניתן לביטול אלא על ידי בית משפט). כמו כן, מסירת הצהרה ביודעין שאינה נכונה מהווה עבירה פלילית ויכולה להוביל למאסר שנתיים או קנס.

שווה את הסיכון?

לעניות דעתי לא, ולכן אני תמיד אמליץ ללקוחות ללכת עם האמת ולדווח דיווחי אמת.


המאמר נכתב ביום 17.11.2016.

© כל הזכויות שמורות לכרמית גבאי עו"ד 2020