מוכרים דירה תוך כדי שיפוץ? תצלמו - משרד עו"ד כרמית גבאי

מוכרים דירה תוך כדי שיפוץ? תצלמו

מאת: כרמית גבאי, עו"ד

זוג רכש דירת מגורים לפני כעשרים שנה בצפון הארץ. לפני מספר חודשים, החליטו בני הזוג לעשות שיפוץ מקיף לדירה. אולם, תוך כדי השיפוץ החליטו למכור את הדירה, וסיכמו עם הקונים שהם ייקחו על עצמם את השיפוץ ככל העולה על רוחם, וישלמו לקבלן את הכסף ישירות.

בהסכם המכר ובהסכם השיפוץ עם הקבלן לא הובהר מצבה הפיזי של הדירה ביום המכירה.

הסכנה

אם כחלק מהליך השיפוץ, ביום המכירה הדירה אינה ראויה למגורים ואין בה את המתקנים הפיזיים של דירת מגורים (מקלחת, שירותים, מטבח) – אזי הנכס הנמכר אינו עונה להגדרה של "דירת מגורים" בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963.

משמעות הדבר

מס שבח מלא. לא יהיה ניתן ליהנות מהטבות מס אשר קיימות במכירת "דירת מגורים".

דוגמה: דירת מגורים אשר נרכשה ביום 1.1.2000 בשווי של 600,000 ₪ ונמכרת ביום 1.1.2019 בשווי של 2,000,000 ₪, כאשר המוכר אינו בעל "דירה יחידה" כמשמעותה בחוק, ביום המכירה:

גובה המס בגין מכירת "דירת מגורים" יעמוד על 79,102 ₪, ואילו המס המלא בגין מכירת נכס שאינו "דירת מגורים" יעמוד על 294,292 ₪. פער של 215,190 ₪!

חשיבות התיעוד

מאחר ומצבה הפיזי של הדירה לא צוין מפורשות בחוזה המכר, וכן הזוג לא דאג לתמונות עדכניות מיום המכירה, אזי רשות המסים אינה יכולה לדעת מה מצב הדירה ביום המכירה. רשות המסים עשויה לערוך סיור בנכס, אך זה קורה אחרי מספר חודשים וכבר לא רלוונטי למצב הדירה ביום המכירה. אחריות המוכרים להוכיח שאכן מדובר ב"דירת מגורים" בהתאם לחוק, אם בכוונתם ליהנות מהטבות המס.

במקרה שלנו

המוכרים הצליחו, במאמץ רב לאחר חודשים רבים, לאתר צילומים שצולמו בסמוך למועד המכירה (על ידי מתווך, לצורכי פרסום ועוד). לכן, עמדו בנטל ההוכחה, ומס השבח חושב בסופו של דבר, כמכירת "דירת מגורים" – והטבות המס ניתנו.

לסיכום,

כאשר מוכרים דירה תוך כדי שיפוץ, בין אם יש הסכם שיפוץ ובין אם לאו – מומלץ לצלם את הדירה לפני המכירה וביום המכירה, ולהראות שהדירה ראויה למגורים, קיימים בה המתקנים הפיזיים, המים זורמים והחשמל מחובר ועוד). את האסמכתאות יש לשלוח עם הדיווח לרשות המסים – הדבר חוסך מחלוקות וחוסך את החשיפה למס מלא. כמו כן, כדאי לוודא כי בחוזה המכר מצוין מפורשות שהדירה ראויה למגורים ושיש בה את המתקנים הפיזיים.

אין לראות במאמר זה ייעוץ משפטי. מאמר זה אינו כולל את כל המידע, הפסיקה, החלטות המיסוי והוראות הביצוע בנושא.

המאמר נכתב ביום 19.2.2019.