דירה בהליך בנייה – נחשבת דירה?


דירה בהליך בנייה – נחשבת דירה?

מאת: כרמית גבאי, עו"ד


משפחה בצפון הארץ נמצאת בהליך בנייה של מספר דירות מגורים בבניין – לאחר ביצוע עסקת קומבינציה. לפי צפי הקבלן, בעוד כחצי שנה הדירות אמורות להיות בנויות וראויות למגורים.

המשפחה מעוניינת למכור את דירה אחת בבניין.

האם תוכל המשפחה ליהנות מהטבת מס שבח במכירת הדירה? האם זו נחשבת דירה?

מס שבח מול מס רכישה

בחוק מיסוי מקרקעין ובתקנות, ישנן הגדרות שונות לעיתים לאותן מילים או ביטויים. למשל, הגדרת "קרוב" שונה בין מס שבח לבין מס רכישה. כמו כן, הגדרת "דירת מגורים" שונה גם היא.

לצורך מס רכישה, אם אדם רוכש דירת מגורים שטרם הסתיימה בנייתה, אך ישנה התחייבות מטעם המוכר לסיים את הבנייה – האדם רוכש דירת מגורים, וישלם מס רכישה לפי שיעורי המס של דירת מגורים (סעיף 9(ג) לחוק מיסוי מקרקעין).

ואולם, לא כך הדבר לצורך מס שבח. כדי ליהנות מהטבה במס שבח במכירת דירת מגורים, הדירה צריכה להיות "שבנייתה נסתיימה" (סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין).

במקרה שלנו

לצערנו, המשפחה שמוכרת את הדירה הגיעה אלינו שבוע אחרי שחתמה על הסכם המכר, לצורך חישוב מס השבח שלה. לא היה להם מושג מה עלה בגורלם.

עורך הדין של הקונים אמר להם שזה לא משנה אם הם ימכרו עכשיו או אחר כך, כי יש התחייבות לסיום הבנייה.

עורך הדין צדק – אולם רק בהיבט של הלקוחות שלו – בהיבט מס הרכישה. עבור המוכרים עורך הדין טעה ובכך הם עומדים בפני שוקת שבורה.

אילו הם היו מגיעים אלינו יום לפני החתימה, כמובן שהיינו ממליצים לא למכור את הדירה כל עוד בנייתה לא הסתיימה!

ההבדל מבחינת מס השבח הוא 500,000 ₪ מול 50,000 ₪!

כעת לא ניתן לבצע ביטול עסקה מאחר והרוכשים מעוניינים בדירה הזו, ובני המשפחה יצטרכו לעמוד בנטל מס פי 10 ממה שהיו משלמים אם היו מתייעצים בזמן.

המסקנה – בעסקאות מכירה ורכישה של נדל"ן, חשוב מאוד להתייעץ עם מומחים לפני ביצוע העסקה, ובכך לחסוך כסף רב.


  • אין לראות במאמר זה ייעוץ משפטי. מאמר זה אינו כולל את כל המידע, הפסיקה, החלטות המיסוי והוראות הביצוע בנושא.


המאמר נכתב ביום 20.11.2016.

© כל הזכויות שמורות לכרמית גבאי עו"ד 2020